今天这篇文章，和计划买房、已经买过房的、正在还房贷的所有人密切相关。

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有件大事，可能很多人都忘了：3月1日起，所有人的房贷利率可以重新选择了。

当然，这里刨除房贷单纯使用公积金贷款的人，针对所有进行中的商业贷款。

不知道还有多少人记得，2019年12月发布的房贷利率机制重新调整，按照通知，今年3月1日-8月31日这段时间内，所有人可以重新选择房贷利率标准，“固定利率”、“LPR+基点”浮动利率，二选其一，每个人都有重选机会，但也只有一次机会。

今天是2月28日，距离3月只剩2天时间，要做选择的时候到了，但这件大事儿似乎早已被疫情冲淡、被大家忘得一干二净。

这项大事儿会受新冠肺炎疫情影响吗？政策有变动吗？银行做好准备执行了吗？

首先，来看银行部署情况：

上周，我专门联系了郑州几家主流银行来核实，得到了如下回复。

建设银行、农业银行、*表示，目前暂未接到相关通知，也没有相关工作安排，等通知；

另外，郑州浦发银行郑州分行表示，自去年上级部门发布文件后至今，暂时还没有接到具体开展通知，所以还没有开始部署这项工作，可能会延后。

其次，来看政策变动情况：

因为疫情，全国延迟复工，无锡、西安、上海、济南等二十多个城市也陆续出台了诸多房地产的救市政策，这些利好大多针对开发商的扶持。

但截止发稿前，没有任何一个城市的任何一个政策，有提到过“3月起房贷利率重选机制”调整或延后的。

综上，对于这个问题，我有两点看法和预测：

*、3月1日的房贷银行电话，大家可能要延后几天才能接到了，由于大多数银行复工延迟，这项工作大概率要适当延后了，但执行还是要执行的；

*、关于房贷利率机制的重选，5个大型国有银行，诸如农业银行、建设银行、交通银行、中国银行、*很有可能会成为*批执行者，然后其他股份行和城商行才会陆续跟进。

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好，既然确定了会执行，接下来我们再来聊一聊怎么选，月供会降？

固定利率、LPR+基点，二选一，选哪个划算？

固定利率，即原合同规定利率，无论是之前打折的４.８％、基准的４.９％、还是上浮之后的５.８８％等，原来怎么定保持不变，那么你的月供也不变；

LPR+基点，LPR是按照报价有浮动的，基点呢？就是“原利率-２０１９年１２月ＬPR”差值，如果按这个方式算，只要LPR在变动，那么你的月供就会随着变动，不固定；

其实早在春节前，我在破竹《楼市先声》课程里就有详细讲过，建议大家都选“LPR+基点”方式，因为从金融角度长期来看，房贷利率下调这是国内大趋势。

果然，前几天中国人民银行公布了2月份*新LPR（贷款市场报价利率），已经出现了下调：

1年期由4.15%，降为4.05%，下调10个基点；

5年期由4.8%，降为4.75%，下调5个基点；

这是房贷利率机制改革以来，与房贷利率直接相关的5年期LPR，第２次下调了。

以上是５年期LPR连续７次公布情况，2019年8-10月为4.85%，2019年11-2020年1月为4.80%。

短短７个月，从4.85%降到4.75％，下调了10个基点。

LPR下调很明显，幅度也较大，其实早在去年８月，我对利率下调就有很大的期望和预期。事实说明，预期是对的。

而且在２月份国务院以及各次部委会议上，都多次明确了金融等政策对抗击新冠肺炎疫情、稳定经济增长的积极作用，这意味着接下来的金融贷款等资金成本仍然有进一步下调的空间。

因此长期来看，LPR继续下调的趋势依然会保持，那么相应的，如果你选择了“LPR+基点”的利率机制，那么你未来的房贷利率、月供是要逐渐减少的。

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*后，给大家归纳几个非常容易搞错的几个集中性问题。

1、已经还贷好多年的要改吗？刚买两年的房，要改利率吗？

都可以改。

不管你是还贷多年的，还是刚开始还贷的，只要名下有正在进行中的房贷，统统可以重新选择房贷利率机制，3月1日－8月31日，所有人都有机会，但只有一次机会。

2、现在LPR下调了，重选浮动利率后，月供就会马上降吗？

不会。

不管今年５年期LPR如何变化，2020年你的月供都不会发生变化，因为具体执行时间是2021年1月，到那时候你才会看到月供的变化。

3、如果前几年买的房，利率没有上浮还打折了，有必要改成LPR么？改的话，会不会亏了？

建议改成LPR＋基点的浮动式利率。

即便你之前的利率打折了，也不会亏，因为如果你本来就有折扣，那么你的折扣是会体现在基点上的，依然会比别人利率低、月供少。

举个例子，对比一下，就会非常清楚。

假如你买房时利率是打８折：

如果按固定利率，以后都是4.9％×0.8＝3.92％；

如果按浮动利率，2019年12月发布的５年期LPR是4.8％，那么你的加点就是3.92％－4.8％＝-88bp（bp就是基点），那么利率就是＂LPR－88bp＂；

2020年２月份５年期LPR已经降至4.75％，按照这个态势，２０２１年开始执行时LPR大概率直降不增，即便按照4.75％-88bp＝3.87％

按此计算，你的房贷利率由3.92％变成3.87％，很明显，利率降了，月供也会变少。

所以，要改吗？要改。会亏吗？不会亏。

４、如果买房时利率是上浮的，比如上浮２０％，还是LPR方式划算吗？

答案依然是肯定的。

如果还有疑问，你可以按照上面的计算方法来算一遍，上述结论都是成立的。

所以当你接到房贷银行电话时，强烈建议你选择“LPR＋基点”。

如果实在不好记、记不住，那么简单粗暴的记住三个字“选浮动”。