未雨绸缪

2020年注定传奇的一年。先不说其他，单从房地产角度出发，某大75折、线上卖房、线上看房、无理由退房政策等等套路层出不穷，从某种层面上看开发商无异于是在“向买房人低头”。而且越往后房企的日子愈发难挨，不难预测这种利好买房人的局面接下来还将延续。

这不禁让人联想到2003年非典，在那之后，餐饮业、旅游业、快递行业甚至房地产在一定程度上都产生了报复性上涨，不少企业如阿里巴巴、顺丰等抓住了机遇实现了弯道超车，为日后晋升行业一哥，搏来了机遇。

而2020年这一案，熟悉的“配方”，熟悉的“味道”，是否也会上演熟悉的“结局”？

单从楼市角度分析，春节过后的多场土拍现场上，开发商冒着高溢价率的风险，疯狂抢地，给寒冬的楼市再蒙上一层迷雾：大家兴师动众积极拿地的背后，是否也在赌“弯道”？是否也在坚信被压抑的购房需求在全面解封之后会将房价和成交量再拔一个台阶？

对于普通买房人而言，机遇也无时不在。在一手积极拿地屯粮一手用价格示好买房人的开发商身上薅羊毛，现实吗？适当的运用撬得动的金融跳板，在未来实现个人与家庭的弯道超车，现实吗？

巧妇难为无米之炊，不妨先看看这些即将入市的项目是否满足跳板的要求。

把脉

南城

电建京能旧宫限竞房项目

从2017年至今，北京土拍市场供给出让了108宗限竞房地块，其中位于五环内的只有12个，而电建京能旧宫限竞房项目以54715元/平米的价格排在价格*低梯队，我们亲切的称呼他是目前可售限竞房中五环内*便宜！我相信“目前*便宜”这5个字足以打动很多人的心。你有可能会担心，他地段好、价格低但品质不如意，这个我觉得你基本能放心，电建操盘，京能物业，这样的“央企+国企”强强联合，一定不会粗制滥造。

项目位于城南旧宫地铁站旁，去年土拍的时候，我去到实地探访，站在项目土地上拍了张照片，大家可自行感受距离。

在这里，我想*说说户型。项目主打建面约89平米三居、133平米四居。疫情发生后，人们对房子有了新要求，卫生、通风成为了一个重要的条件，89平米三居双卫就是一个全明的户型，这是这个户型*大的优点，但此户型进深面宽比大，内部采光欠佳。133平米四居户型方正，南向三面宽，采光也错。总的从产品来说，价格并不是很便宜，装修标准也略粗糙。预计售楼处4月开放，6月开盘。

其实，这个项目*大的优势就是他位于五环以内，但如果在南城买房的话，仅仅是位于五环就*不是必不可少的优势了，所以我们还推荐了另一个项目：中海寰宇时代二期

中海寰宇时代二期

项目位于地铁8号线首站瀛海站南侧，限均价为55128元/平米，*高57694元/㎡。项目多火，我觉得都不用多说了，开盘当天让在现场的揭叔直呼：以为春运到了！当天就销售了600套，小30亿金额，这样的数据，就能代表许多了。项目的配套、优势等基本信息早已被各大房产号写尽了，在这里也不细细阐述了。

寰宇时代和电建京能旧宫限竞房项目到地铁站的距离差不多，寰宇时代均价比后者贵了大概1000元，但中海的品牌影响力、物业服务水平，以及南向三面宽户型，综合实力显然是占据了上风。我个人认为，就性价比来说，刚需或*者选择寰宇时代或许会带来更大的收益。但，毕竟买房腰包要鼓，同样是三居，电建京能旧宫限竞房项目就会便宜不少钱，所以如何斟酌，就看您的自身情况了。

京投发展·臻御府

这个项目是我不得不推荐的，*吸引人的理由就是他位于四环。根据北京城市规划，三环内未来不再新增供应住宅用地，那项目所在的丰台郭公庄地块一定是稀贵之地。项目均价67702元/㎡，且*高限价71087元/㎡，且执行70/90政策。产品有建面约89-130㎡通透三到四居，刚需、改善皆可。这里不得不提一句建面约89㎡的户型，南北通透，网红户型三面朝南的格局且还有衣帽间，真的是深得我心。周围的配套更是成熟得不用多说，无奈地块周边存在一些老旧设施，市政道路设施有待完善，修路和住宅施工在同时进行，短期内环境需要大规模整改且小区含有保障房用地，这让一些业主内心难免会有疙瘩。

北城

说完了南城，我们讲讲北边。*熟悉的莫过于华樾北京了，就在我们佳爷房谈旁边，天天都能看见。

华樾北京二期

作为朝阳区*后一个限竞房项目，受关注程度自然是非常高的，当然，高的还有他的门槛。项目位于朝阳区地铁14号线始发站善各庄站东南出口，是目前电子城北扩区*的一个住宅项目，交通便利，区位优势明显，且以后还有阿里总部未来几万员工的居住需求，可谓是潜力无限，所以很多人认为项目销售均价不超过78148元/平米，*高不超过82055元/平米，对比周边二手房是有一定价格优势的。

项目的产品也受到认可。建面约89m²的三居是北京少见可做到三面采光、明厨明卫、南北通透的三居户型且南向面宽能达7.1米。还有143㎡的四居三卫，一梯两户，三面采光的设计，为朝阳区改善型购房者增添了一个非常好的上车机会。此外，金地物业的加持更为以后的生活品质奠定了基础。

或许你会说，7、8万一平的单价对于许多刚需者来讲还是望尘莫及的，不要紧，我们为大家找到了另外一个项目：金茂北京国际社区，希望能满足你的需求。

金茂北京国际社区

在疫情紧张的情况下，房地产行业不得不由传统的线下转移到线上营销，据说此项目的客户成交中有近50%的排卡量是通过线上看房完成的转换，我认为，项目的成功，“金茂”二字起了不小的作用，毕竟大品牌所建立起来的口碑和信誉还是不一样的。在这里，我想着重讲一下项目本身的情况。

项目位于顺义新城北小营，户型有建面约50㎡ 一居，70/83㎡两居（主打） 和 89㎡ 三居 。项目本身的优势是在于价格： 总价150*上车东西向的一居，230*上车南北向的70㎡两居 ，280万就能买到南北向的89㎡ 三居，换句话说，首付50万就能在北京拥有一套属于自己的小窝。这样的价格在北京这个地方一定是*的。就配套来言，交通确实不尽人意，其余配套综合这个价格还是马马虎虎。毕竟不是所有的项目在建成时都有完善的配套，这个项目如果等以后配套几近完善了，又不会是这样的价格了，我们这次之所以会推荐他，是真觉得此项目是未来可期的。

写到这儿，我觉得我把北边的项目推荐了个极端，要不就7、8万，要不就3、4万，还是不够完善，所以我想到了同样是北边的项目，取个中间值：5、6万的项目。

萬橡悦府

这个项目也是大家所朗朗上口的，熟悉得不能再熟悉了。项目是限竞房，由华润置地、首开、北京建工联合开发，一期已经卖完，现在能等待二期，共有13栋楼。项目的优势在于距离地铁朱辛庄站800米，能实现与五条地铁线路的换乘，我猜想，以后上班高峰期这个站挤地铁是要靠武功的。且他因为位于中关村板块与未来科学城板块西区块交汇点，所以能尽享中关村、未来科学城两大板块的利好。再者有小道消息称项目规划的是101中学以及中关村一小，想想，这些的情况综合起来，项目想假谦虚都不行。

项目均价54197元/m²，*高限价56907元/m²，与周边5.7万左右的二手房相比，少了3000元左右，如果买个89平的三居，要节约27万了。主要户型有建面约89平三居、125平大三居和134平四居，但产品得房率偏低。项目北清路后期修建快速路会对临街位置有一定影响。哎，俗话说得好，此事古难全，好事占不尽。

西北

说完了北，我们往西走，那边也有不错的项目值得期待。

西山锦绣府

曾经被誉为“海淀神盘”，也是北京众多限竞房中，被惦记*多的项目之一。我总结了一下，他的优势有三：1地段，位于北京教育强区海淀，周边腾讯、百度、网易总部围绕，邻居都是高收入的互联网工作者。2教育，这是中国家庭*重视的东西了，为了孩子的能得到优质的教育，好多父母倾尽所有只为了一套学区房，项目就因为靠近中关村二小百旺校区这一个原因，就让无数父母目不转睛的瞅着项目不放。3.价格，价格优势是每个项目都必不可少的，锦绣府限价5.8万/㎡，对比旁边均价7、8万的二手房来讲，买到锦绣府，好像就是赚的感觉。

但再好的项目也有弊端，据悉，在销售的时候会捆绑销售地下仓储、附近的垃圾场也未关闭，且大家所期待的学区很有可能是宏丰小学，这样的学区掉落，无疑是*让人可惜的事情。

*后的押宝时刻

早在2019年开年时，我们团队就曾做过相应的新盘盘点，数量多达44个之多，与去年相比较，今年待开盘或者说期待值较高的限竞房新盘数量上明显少于去年，究其原因，一方面是限竞房房存量正在加速消化，另一方面商品房地块数量正在攀升。据不完全统计，截止到现在已有28宗商品房地块得以成交。可以料想，一直吃老本的限竞房如果继续延续“后继无地”的情况，在未来新房市场上消亡是大概率事件。从本质上讲，限竞房可理解为被一双无情的双手按住了房价，但实际上商品房在售价上并无太大限制，在仅剩的数宗限竞房楼盘面前，在这*后的抉择时刻，你愿意抓住价格有上限的限竞房，还是等待即将回归的商品房时代？欢迎大家留言唠唠。