1

有几句话，一直想说。

在文章《今天的天津楼市，正在经历你想象不到的艰难》里，我提了一句恒大悦府价格降到13800元/平米的消息——

开发商找过来了，说13800元/平米的价格，只是边边角角的价格，更多的房子还是14500元/平米以上。

也被读者质疑了，当时你在14500元/平米推荐的时候买的人，岂不是亏了？

*后，竟然是怒气冲冲的开发商帮我解了围。

咱们平心静气地想一想，哪一个公众号，敢于白纸黑字地给你明确地说，某个项目某个价格可以买了，因为怕说不准，担责。（广告文除外）但是我还是希望能给你们*一手的消息，*明确的答案，但的确不能精确到百位数。咱也不是巴菲特。

我还写过一篇文章《大好事！天津120万落户河西，250万上*小学，买不买？》，详细介绍了40年产权的城市型公寓、40年产权的商住型公寓、50年产权的居住型公寓，被批评说：你竟然还推荐公寓？

就像题图里说的，每套房子都有他命中的主人。每个人的条件、需求多种多样，自然*适合的房子也多种多样。

即使在翰林公馆刷屏时，*个发文《 小心！天津购房者深夜抢房后，销售删光朋友圈》做了预警，也并没有完全否定公寓的价值。

这篇文章收到的批评也不少，但大部分批评我都释放出来了，我觉得这样才公平。

前天发了一篇广告，有读者问：

——你们竟然还发广告？

——没办法，都初夏了，没西北风

。我们秉持客观，好楼盘不需要开发商给广告费，我也会推荐，开发商没必要找我；不好的楼盘，给广告费也不能胡诌，开发商恨我还来不及，也不找我。所以找我做广告的开发商，应该是情怀附体。这样的开发商不多。

——广告能否筛选筛选？

——我已经拒绝了90%的广告，我争取提高到97%。

——对了，明天还会有一篇广告，早前接下的。

今天这篇文章，咱们继续探讨。因为我既写了很多人看不上的这个远郊，又写了公寓。

2

纯粹落户，天津*便宜的房子在这儿——大港的采油小区。

当然，租金也便宜，600块钱起，还是两室。卖的时候，是卖给和你一样有落户需求的客户。

市区老破小60%以上是被外地人买走了。卖的时候也是卖给外地人。

逻辑一样。

新房的话，就没这么便宜了。只有50多万预算，还想住，我建议你看看团泊湖东区。

团泊湖日子不好过，价格从去年的八九千跌到了现在的五六千。因为降价太多，还被投诉了。

冷清是真冷清。

在外面跑盘，津南咸水沽，晚上七点半进售楼处，八点半出来；西青南站片区，晚上八点半进售楼处，九点半出来；河西台儿庄南路，售楼处九点多还亮着灯，从没有踏空过。

但是唯有团泊湖片区，我下午六点多进售楼处，只剩下看门的大爷晚上值夜，说是可能会收收材料什么的。

中午呢，有的尾盘项目，销售也未必在，出去遛弯儿了。

防杠补充：当然也不是所有盘都这么清闲。

团泊湖东区项目被约谈后，价格有所回调。如今鸿坤理想城，57万可以买个90多平的两室，相当于单价6300多，明年6月交房；富力新城单价7000多。另外还有33个项目停止销售。

有意思的事儿是，鸿坤理想城楼面价5000多，富力新城因为拿地早，只有1000多。要不是鸿坤之前赶上好年景，高价卖掉了不少房源，日子也不会好过。

▲ 到天津市政府30公里，45分钟。

顺便说说团泊湖西区，高层价格在9000元/平米以上，洋房在12000元/平米左右。西区买平层的钱，可以在东区买个别墅。

西区之所以比东区贵出一大截，是因为两边定位不同。东区是休闲度假，现阶段除了房子基本还是房子，西区有奥特莱斯、大学、医院规划，传说中的地铁也经过西区。全运会也是在西区开的，政府重视，理应有很大发展。

这么看西区贵个三四千，也是值啊。

但是我不是很推荐你买西区。

注意：这是我和其他人观点不一样的地方。

穷，没钱，又想50万有个自己住的房子，还希望能开车通勤，团泊湖东区满足你。

单价6000多，总价50万，还能跌到哪儿去？

注意：*莫碰。

团泊湖西区一套房子90万、上百万了，我觉得你应该想办法再加二三十万买环城。比如北辰铁东北路那几个降价盘、津南咸水沽再找找。

毕竟，天津的城市能级还不够。换句话说，团泊这个版块二手房交易短期起不来。

100万不少了，挣钱不容易，我担心你买的砖头不好变现。

咱们再做个对比，都是1万左右的价格，

宝坻高铁南站板块和团泊西哪个想象空间大呢？

3

前一阵，中介朋友圈纷纷推起了37平的小户型，总价35万，宝坻的珠江京津一品。

别买。

你说，我就是为了放个户口。

别，你合法落户没有花钱，

但，你买了这个房子，你就户口成本就飙升到30多万了。

因为你不会去住，我敢打赌。

卖也卖不出去。

户型是这样的，

(说实话，37平能做成这样，用心了）

周边是下面这样的，早期的房子都没人住。

▲ 远处正在建的就是京津一品。

4

斗胆再说一个东丽区宜家附近的公寓，据说可以落户。62平两居，总价要61万左右，*修交房。我查了旁边金域华府的租金，一室一厅的1800左右。60多万，将来能出租，还能迁户口。

旁边红星美凯龙做不下去了，要改成爱琴海商业，周边有地铁。对于只能拿出30多万首付的人来说，想迁个户口，也不是不能考虑。

有几点要注意：

交易费率高（但是因为总价低，实际支付也不会太多）

户口能落一次，还是可以无限次落？

不要指望这个房子涨价挣钱。

买总价低的房子，落户、上学，手续上一定要合规。50万买房，说实话对天津贡献有限，却享受了巨大的红利，在监管上查的会比较严。

买房就是入了一个城市的股份，城市发展的好，个人才会有更好的回报。平时多多到天津消费。