因为工作的原因，曾在管城南三环中州大道附近住了近两年。环境脏乱，道路驳杂，没有地铁，渣土车飞驰，就是我对管南的全部印象。

也正因此，直到结束供职之时我都未曾踏入管南的任一楼盘。

这样一个板块，在疫情利空因素下，却因销量占比和坚挺的价格出圈。

好奇心害不死猫，却能挑战猫的骄傲。

我硬着头皮走进管南的项目，竟发现曾经我爱答不理的管南，如今我竟高攀不起？

这样的情况下，后浪们该不该上车？上哪辆车？

这篇文章告诉你。

1

重识管南：

一路高走，是何光环？

去年这个时间，我还在前东家，那时公司拿出三环*后几套现房尾盘做“内部福利”：

顶底楼层，一口价一万三四，带装修。

当时的我嗤之以鼻：

管南3.5环+顶底，渣环境，一万三四，何德何能？

虽然2019年入市的富田、融创一路用房价把我的脸打得生疼，但管南的坚挺和上涨，绝不是几个营销操盘手用一些小伎俩能够做到的。

以刚需大本营著称的管南，在以刚需为主要市场的郑州，它前期的成功源于自带的主角的光环——

区位优势

价格优势

需求人群

1、先来看区位。

以郑州东站为中心，管南3.5环的几个项目刚好落在东站的10公里辐射范围边缘。

从这个片区目前*边缘的项目正商生态城到CBD不堵车的情况下，只需要20分钟。

再来对比曾经的主要竞争对手惠济核心区：

以惠济万达为例，到CBD直线距离13公里，到东站17公里。

可以说，这样的区位，加上已经通车的2号线和即将通车的4号线直达CBD和北龙湖，面对那些数着地铁站点买房的刚需群体，其他同价位板块虽然心有不甘，却只能俯首称臣。

2、再来看价格。

目前管南四环内的项目在一路高歌中已经飙至14800左右，个别项目好位置甚至逼近15500，虽说不比两年前一万三四的均价来的香，但确实是东站10公里圈中的性价比*。

而在我看来能拿出来拼一拼刺刀的象湖白沙，目前也确实没什么拿得出手的项目，未来肯定有，但刚需不必等，六个钱包要利息的。

3、需求人群

郑州市场是刚需的市场，这句话说得一点不虚。

根据百度指数统计，4月份搜索“郑州楼盘”“郑州房价”关键字的人群中，年龄分布主要集中在20至29岁，性别以男性居多，约65%。

数据源于百度指数

借用日本的一个词来形容这群人— 社畜，起早贪黑，拿着白菜价，操着造火箭的心。“多睡十分钟，少掏一分钱”，成了这些人买房时不得不考虑的两点。

刚刚好，管南就凭借着区位和价差优势把外溢人口源源不断地吸引进来。

强势供能的需求侧持续撑起了管南坚挺的卖方市场。

2

局势逆转，买方市场可期

分析到这里，真是应了富田城置业顾问反复劝我的那句：

姐，等地铁开了再上车可就晚了，价格只会越来越高！

首先，我不是姐。

其次，无论是区位、价格还是需求，都是买方信息，开发商们拿着这些你*关注的要求来制造紧张气氛向你逼定。

但这人生大事，当然要知己知彼，才能百战不殆。

所以，冲动之前，也要分析分析管南的神坛还能维持多久，更何况还有惠济这个先例，多吃一个瓜少吃一个亏。

看卖方信息，主要是两个目的：

1、不买亏

2、后期保值，*

要评估这两项，就必然要了解区域内的土地供应量。

从土地来看，三年内管城区的供应量稳居郑州各区榜首。

这就该给所有关注管南的购房者敲一个警钟：

从2018年延续至2019年的供不应求和饥饿营销成就了富田城14600入市开盘即清的盛况，但随着大量的土地入市和开发，管南的货值在2019的尾声中激增，一曰融创，二曰正商，一个造势，一个造城。

结果就是，你不得不承认，管南的横盘期已经到来。

不信，看房价。

实际上2019年下半年，就已经有营销黑洞鬼才看清了局面，还整出了一场黑天鹅事件，协同郭姓女子不仅赚足了眼球，还搅了这一池春水，不管购房者是否当局者迷，管南的操盘者们开始谨慎行之，温水煮青蛙的横盘是他们*习惯的姿势。

“所以你看，管南并没有降价。”

不不不，均价的障眼法就是“均”。

这么大的货值，开发商等不了，时不时丢个“漏”出来，

例如，永威城6期对外释放涨至16000+，实际呢，各项优惠算上不到15000；

以及*让人惊掉下巴的绿地花语城，首付分期5年10次！

不说这分期政策中的风险和水分，但能打出这样的玩法，开发商是真急了。

在横盘中，我们嗅到了管南的降价气息，局势开始逆转，卖方市场再逐渐转变为买方市场。

3

看清局势，伺机入手

看清了管南的优势和局势，再加上商都新区高规格规划、小李庄火车站落定以及东南联动发展的锦上添花，在城市东边上班的刚需购房者上车管南并无问题，但是在具体项目的落定上，以区位来看，有三个梯队选择：

*梯队，三环内：鑫苑国际新城，目前只有标间小户型在售，没有*需求的不建议考虑；

*梯队，南三环到四环之间：绿都、永威、融创、九鼎公馆；

第三梯队，四环外：九鼎华府、绿地、正商。

1）看重短期内成熟配套的关注绿都澜湾和富田城九鼎公馆。

主要看两点：

1、地铁

绿都澜湾依托地铁2号线站马屯站，目前尾盘在售的四期和七期实际上距离地铁站较远，四期约1公里，七期约700米，但物业配有接驳车。

富田九鼎公馆主要依托地铁4号线姚庄站、郎庄站，目前在售三号院，不出地面地铁入户是一大利好。后期四号院、五号院靠近郎庄站，但无地铁入户设计。

2、学校

绿都澜湾项目内创新街小学已开始招生运营，郑州八中目前已在建，对于教育资源匮乏的管城区来说，九鼎入市前，澜湾就是这片区域的大哥。

九鼎公馆引进的东关小学，在管城区以艺术教学著称，也为重视教育配套的购房者来说带来了更多选择，但目前九鼎公馆的初中尚未确定。

目前绿都周边配套已经基本落地，九鼎公馆存在产业园搬迁问题可能还需要一定时间，结合价格因素综合考虑。

2）看重增值的可以关注富田城九鼎华府和融创城。

这两个项目的优势很明显，同区位下价格较低。

九鼎华府均价12000，对价格敏感的可以去售楼部关注一下一口价房源；另外项目位置临近四环，驾车去东区、滨河、小李庄火车站都非常方便。

融创城均价13500，前期*修房源目前也有尾盘销售，价格远低于相似区位、配套条件的永威城。

但这两个项目的赌性也同样非常明显：

九鼎华府目前暂无落定的地铁规划，但由于靠近小李庄火车站，作为未来郑州客运运输主力，公共交通的覆盖是必须条件。我们在《郑州市管城回族区十八里河镇、南曹乡总体规划（2014—2030年）》中也看到了沿豫一路预留的地铁规划，但有一定风险。

融创城缺乏地铁规划，且项目靠近郑西铁路和京广线，难免存在噪音问题。以及饱受争议的垃圾分拣站，居住环境方面有待进一步考证。

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结论

1、管南片区吸引刚需购房者的优势非常明显：区位+价低，即使是目前经历一波上涨之后，在距离城市经济核心区同距离区位中，价格优势也十分突出。

2、管南市场未来可能存在的短板也非常明显：供不应求的时代已褪去，管南三年内土地供应量非常大，且造城势头明显，供大于求时竞争激烈可能导致资产贬值，惠济已有先例建议参考。

3、刚需购房者既要然关注价格，就更要关注市场供应量，供求关系决定价格，价格决定价值。

4、关注价格之余选择配套，管南片区目前已落地配套较为匮乏，看得见的只有地铁2号线和4号线，以及创新街小学、东关小学、郑州八中。其他的都要赌，赌时间，赌质量。

5、*后，买小不买大，置换易出手。