导读

深圳豪宅8秒清盘，成都某盘万人摇号，上海线上开盘大卖，各类预示市场形势变化的事件层出不穷，“小阳春”真的来了？

摘要

疫情爆发初期，超半数城市0供应，多城成交同、环比皆锐减8成左右，各方面数据呈断崖式下跌。

疫情爆发后，全国各地楼市表现分化加剧，哪里热？哪里冷？

分城市看——

一线城市新房市场复苏较快，深圳率先回暖，上海、北京等迎头赶上。

二线城市新房市场正在复苏，成都、南京、苏州、杭州、长沙等明显好转。

三四线城市新房市场整体压力大，不同区域出现分化，大都市圈优于非都市圈。

复苏城市中，市场回暖存在局部性。

复苏城市中，更大的机会在新房，二手房点状关注。

现阶段，普通人买房一定要牢记的5大建议。

目录

1、 疫情爆发初期，全国各地楼市压力不断加大。

2、 疫情爆发后，全国各地楼市表现分化加剧。

2.1、一线城市新房市场复苏较快。

2.2、二线城市新房市场正在复苏。2.3、三四线城市新房市场整体压力大，出现分化。2.4、小结

3、复苏城市中，销量不错的新房和其他新房的对比。

4、复苏城市中，新房市场和二手房市场的对比。

5、现阶段，普通人一定要牢记的置业建议。

正文

1

疫情爆发初期，全国各地楼市压力不断加大

2月，疫情冲击下，全国100余城售楼部关闭，超半数城市0供应，多城月成交面积不到10万方，同、环比皆锐减8成左右，各方面数据呈断崖式下跌。

2

疫情爆发后，全国各地楼市表现分化加剧

2.1、一线城市新房市场复苏较快。

近段时间，一线城市中，深圳、上海、北京的成交量环比持续上扬。

特别是深圳，从新房到公寓，市场率先回暖。

通过上图可以看到，深圳的新房成交量已经基本恢复到去年的水平。

同时，高总价公寓的*，也给深圳博得了一个好彩头。

3月7日，招商蛇口太子湾开盘，推出104套公寓，均价11万，总价2000万起，当天全部售罄。

之后又在线上加推14套，*批4000万起，正式选房8秒之后，消控表全线飘红，再次秒清。

3月16日，万科星城推出288套小户型公寓，均价4万左右，开盘7分钟就被全部抢空，平均每分钟卖掉42套。

新房成交量恢复，公寓屡开屡清，可见市场信心回归。

其实，深圳的行情是有特殊性的。

一是缺住宅，特别是缺好地段的住宅。很多好地段只能开发公寓，价格比周边住宅低得多。

二是调控松一些，没有北上广对公寓那么严格，有钱没名额在深圳只能买公寓。

当然并不是说，深圳公寓卖的火，就很有*价值。大多数城市的公寓，还是尽量不要去碰。

除了深圳，上海楼市的复苏也很明显。

*近，上海年后**项目，交出了一份满意的答卷。

首推200多套房，均价13.8万的豪宅，*达300多组，*率超过160%。

要知道，在大量线下活动全部暂停的*季度，销售压力肯定不小。但，*数据说明了一切。

除此之外——

某小面积刚需盘，在疫情之下的一季度，卖了100套；

某总价千万的联排别墅，两天成交10套；大虹桥和佘山的楼盘，一个周末分别成交近20套；……

这些表现，都是市场给到开发商的信心，市场确实回暖了。

但，现象之下其实还有一个很重要的原因，就是过去一个月被积压的需求开始集中释放了。

上海2月的成交因为过年和疫情被搁置，这些需求一定会在后续的3、4月补足，且看房更有目的性也更直接。

所以，上海楼市现阶段的回暖，存在各种机缘巧合。

2.2、二线城市新房市场正在复苏。

疫情之后，二线城市先是销售遇冷。根据中指院数据，*监测的21个样本城市中，2020年2月24日至3月1日，二线代表城市成交面积同比减少58.6%。

受益于区域中心城市的吸引力，以及人才新政等，随着疫情好转，二线城市新房市场正在逐渐复苏，大部分成交量延续环涨态势。

特别是成都、苏州、杭州，复苏动力强劲，热度回升明显。

*近，成都不少楼盘开始出现排队进售楼部的现象，且多个楼盘都开始摇号，*夸张的是恒大某盘，万人摇号再现。

成都对中签率有划分，分别是拆迁、刚需、普通等分类。在普通类的摇号中签率里，*低只有0.62%。

举几个例子——

青羊区外光华的绿地新里城，均价17400，略带剪刀差，位置不错，房源又少，*后54套房吸引了3000多人排号，普通中签率只有0.62%。

天府新区恒大天府半岛，360套房，均价12500，网上报名*天就有超过3000组客户，*后参与摇号人数达11129人次，平均中签率3.23%。

东二环的首创天禧68#，均价21000，共321套房，吸引1000多组客户参与摇号。

我们发现，这些*楼盘，基本都是一二手倒挂明显，特别是出现万人摇号的恒大天府半岛。

再加上2月过后，被抽空的需求开始喷涌出来，*近成都一周新房网签套数可达3800多套，已经超过春节前一周的水平。

除了成都，苏州楼市也正在复苏。

从近期市场表现来看，售楼部人气开始回归，新推楼盘认购率在50%-60%左右，去化表现不俗。这与苏州近期出台的一连串政策支持和人才引进持续释放购买力分不开。

还有杭州楼市，也非常典型。

成交数据层面回升势头明显，同时中签率、去化率也都不错。

特别是一二手倒挂明显的新盘，*为火爆，还有一些早早启动蓄客的现象级网红盘。

此外，福州商品住宅成交量近期也有所反弹。比如2月下旬开盘的万科金域国际，去化率达到80%-90%，直接带动福州第八周商品住宅成交量环比增长超2倍。

长沙楼市疫情后的成交情况也比较乐观。*楼盘日均销量在1-2套，相比疫情之前没有出现大幅下滑，价格方面也比较平稳。

2.3、三四线城市新房市场整体压力大，出现分化。

多数三四线城市今年再无返乡置业。

按照往年惯例，春节前后是三四线返乡置业需求释放的高峰期。而今年受疫情影响，多地暂停线下销售或禁止开盘、促销等，三四线城市销售降幅明显。

在今年的返乡置业季中，三四线代表城市商品住宅销量合计549套，与去年同期相比下降92.4%。

总体来说，三四线新房市场短期内承压。

具体来看，不同区域的新房市场出现分化，大都市圈内三四线城市的销售表现优于非都市圈。

数据显示，来自9个都市圈的14个三四线城市，2020年2月24日至3月1日，商品房总共成交6269套。同期，另外14个非都市圈三四线城市，商品房只成交3279套。

其中，嘉兴、常州、扬州、佛山等三四线城市，市场正逐渐回归。

特别是嘉兴等城市，成交量已经基本接近去年4季度的正常水平。

从嘉兴的市场表现来看，目前到访量基本恢复正常，万科城市之光等热门楼盘周末每天可达20组以上，个别楼盘甚至超过40组。

且新访客当日下单比例明显升高。

同时，佛山楼市也在迅速回归正轨。2020年2月24日至3月1日，佛山商品住宅共成交2332套，环比大增251.7%，市场回暖迹象明显。

在中心城市辐射带动下，大都市圈内三四线城市人口集聚潜力更大，交通基础条件更优，疫情消退后，楼市会较快回归。

但，大部分非都市圈内的三四线城市，短期市场恐怕难以恢复。

各项目销售压力非常大，只能降价促销，回笼资金。

目前，不少三四线小城房价已经开跌。

比如——

湖南的岳阳碧桂园，从年前9100带装修降到5800；

句容碧桂园凤凰城，从1万多跌倒目前七八千；……

这类三四线城市由于基本面不好，人口净流出，棚改货币化收紧，购买力不足。

*终，销售下降，*下降，土地购置下降，市场难以持续，负增长甚至是销售下滑不可避免。

再加上返乡置业*错过，大跌才刚刚开始。

2.4、小结

疫情之后，城市分化加剧下，全国一线城市、强二线城市以及大都市圈内的三四线城市，表现出一致的热度，纷纷出现回暖行情。

那么，这些城市的房价要涨？

不不不，别这么快得出结论，楼市比你想象的要复杂。

特别是*近以深圳、上海为代表的一线城市回暖，以成都、苏州、杭州为代表的二线城市回暖，其实都是疫情控制好转的前提下，被压抑的需求释放了。

中断挤压的需求，就像被堵住的水管，打开的瞬间肯定会有喷涌。

这种真实的自住需求是这波回暖行情很重要的原因。

再加上限价影响下，一二手房倒挂，必然有很多人去摇号，也激发出了部分*需求。

集中爆发的刚性需求改善需求，加上部分*需求，共同托起了局部楼市的热度，使得一些比较强的城市回暖。

这些都是局部市场的惯性规律，并不能代表市场全面回暖。

那这波行情未来会不会持续？

不确定！

国内的疫情管控，让内需消失了2个月。

全球的疫情蔓延，让外需面对比内需更大的危机。

未来的购买力如何，谁都无法预测。

不过可以肯定的是，楼市维稳的大局这个时候是不会发生变化的。

包括3月20号央行选择不降息，还有*近想偷偷露头就被打回原形的一些城市，还不够清醒吗？

3

复苏城市中，销量不错的新房和其他新房的对比

以热度回升明显的成都为例。

其实，成都除了*楼盘之外，还有一些楼盘在垂死挣扎。

这些楼盘主要集中在城市非主流地段，配套和资源都有待完善，性价比低，且周边同质化项目扎推。

*典型的就是龙润丰锦，前段时间终止摇号，原因是购房登记人数未达到相应的摇号比例。

这个盘均价16500，价格毫无优势。很显然，价格是去化不利的主要原因。

事实上，成都因报名人数不足而取消摇号的楼盘还有很多。

现在的成都就处在这种冷不不均的市场分化下，一二手倒挂无疑是造成这种局面的直接原因。

再比如*近回升势头明显的杭州。

除了一些早早启动蓄客的红盘，普通楼盘成交情况依然不如年前，尤其是远郊、大户型，楼市回暖存在局部性。

所以，我们发现，复苏市场下的那些抢房*的楼盘，基本都是一二手倒挂盘、年前充分蓄客的红盘。

这些城市的需求是有的，只不过这部分需求需要价差空间、足够的周期去激发出来。如果没有这些“催化剂”，需求就是弥散的。

4

复苏城市中，新房市场和二手房市场的对比

新房市场复苏，二手房市场又如何呢？

先以一线城市北京为例。

2020年第11周，北京二手房共成交14.4万方，同比降幅57%。从体量上看，周成交量虽然有所回升，但距离正常成交量依然有很大差距。

二线城市中，新房成交活跃的成都，二手房市场表现也不理想。

2020年第11周，成都二手房共成交6.1万方。虽然同比与去年持平，但从体量上看，依然不足疫情前周平均的3成。

同样，新房成交回升势头明显的杭州，二手房依旧没什么暖意。

2020年第11周，杭州二手房成交只有4.8万方，同、环比分别下跌54%、40%。二手房距离恢复正常水平还有一段很长的路要走。

由于疫情原因，二手房市场被切断了带看量，没有带看量的二手房市场瞬间失去活力，几乎停滞。

而另一边，反应灵敏的新房市场已经开始打折抛售，让利促销。

这样的前后反差，让大量的需求集中向新房市场倾斜。

二手房市场距离完全恢复还需要很长一段时间。

现阶段，更大的机会在新房市场，所以，一定优先关注新房，二手房可以再等等。

5

现阶段，普通人一定要牢记的置业建议

1）城市分化越来越明显，好城市就是好城市。

龙湖的土地储备，一二线城市占了8成。

万科71.5%的新增项目，都在一二线城市。

所以，拥抱北、上、深、广、杭等一线和强二线大城市，以及长三角、珠三角*城市群，肯定没什么问题。

但，不要太恐慌，不要太着急的去买那些高价公寓。哪怕是一线城市，也要倍加小心。

2）选对城市很重要，不好的城市不要碰。

远离那些人口外流、城市基本面缺乏支撑的三四线小城。

3）盯准倒挂盘，见好就收。

如果你资金充足，特别是刚需自住，在自己能够承受的范围内，有价格倒挂的楼盘是值得买的。

4）一定优先关注新房，现阶段新房机会更多。二手房市场点状关注，给二手房一些时间和空间。

5）即使是刚需，也不要超负荷买房，一定控制在自己的能力范围内。